¿QUE GASTOS TIENE UNA COMPRAVENTA Y A QUIEN CORRESPONDEN?

Esta es una de las preguntas más frecuentes por quienes quieren comprar o vender una vivienda.

Intentaremos hacer un resumen a grandes rasgos:

º GASTOS DE NOTARIA.-

Son los honorarios del Notario por el otorgamiento de Escritura de compraventa.

Lo que dice el art. 1.455 del Código Civil es que “Los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.

Es decir, si las partes no han acordado nada al respecto, se aplicará lo que marca la Ley.

º IMPUESTOS.-

La transmisión de una vivienda conlleva la obligación de pagar impuestos.

• El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), según se trate de vivienda de segunda mano o de obra nueva, respectivamente.

Ambos impuestos corresponden al comprador.

El ITP depende de cada Comunidad Autónoma, en Andalucía es del 7% (excepto que se aplique reducción fiscal si corresponde).

El IVA de una vivienda de obra nueva es del 10%.

• El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido por Plusvalía municipal. Este impuesto se calcula según el valor catastral de la vivienda y está fijado por el Ayuntamiento donde se ubique el inmueble. Este impuesto corresponde al vendedor.

º GASTOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.-

Son los honorarios del Registrador por inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad  y le corresponden al comprador.

º OTROS GASTOS.-

El vendedor tendría que asumir los gastos de cancelación de cargas, gravámenes e hipoteca, en caso de que las hubiere (económica, notarial y registralmente). Es recomendable especificar, en el contrato de compraventa y en la escritura, que el comprador adquiere el inmueble libre de cargas.

También deberá hacerse cargo el vendedor del coste del Certificado de Eficiencia Energética, obligatorio por Ley. Habrá que aportarlo, junto con el resto de documentación requerida por la Notaría, previamente a la firma de Escritura de compraventa.

Por parte del comprador, si ha solicitado una Hipoteca para la compra de la vivienda, tendrá que tener en cuenta los gastos de Tasación y las condiciones de contratación con su entidad bancaria por dicha hipoteca.

Mención aparte merece el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). La Ley establece que el IBI se devenga el primer día del año natural y el sujeto pasivo es el que tiene la titularidad del inmueble en esa fecha.  

No obstante, hay una sentencia del Tribunal Supremo que indica que la cuantía del IBI debe repartirse de forma proporcional entre vendedor y comprador, en función del tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad.

Para evitar conflictos o reclamaciones futuras, es conveniente dejar especificado en el contrato de compraventa quién paga el IBI y en qué proporción; así como comprobar, por parte del comprador, que el vendedor está al corriente del pago del IBI de los años anteriores.

Una vez firmada la Escritura de compraventa, solo quedaría notificar al Ayuntamiento el cambio de titularidad del inmueble.